GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

0
12
GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Gayrimenkul sektöründeki büyümeler, talep ve arza göre ekonomik yardım alınması lüzumunu doğurmuş, bu takviye de finans kuruluşlarınca sağlanmıştır. Maliyetlerin bankalar tarafından karşılanması süreci, gayrimenkullerin güvence gösterilmesini lüzumlu hale getirmiştir. Nakit karşılığında bir hayli gayrimenkul bankalarca güvence/ipotek olarak alınmaktadır.

Tehlikeli alan bülten edilen bölgelerde güvenceye mevzu gayrimenkuller için finans kuruluşları, beyannameleri çerçevesinde gayrimenkulün cinsi, legalliği, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak tehlikelere göre değişik uygulamalar yapabilmektedir. Bu gidişatın tespiti için alttaki hususlara dikkat edilmelidir.

· Güvenceye mevzu gayrimenkulün Toplu Ev Alanı, Mutasyon Alanı, Yenileme Alanı, Tehlikeli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Tehlikeli Yapı gibi alanlardan hangisinde kaldığı incelenmelidir.

· Güvenceye mevzu taşınmazın bulunduğu bölgenin, alakalı yasalardan hangileri kapsamında bülten edildiğine bakılmalıdır. Bu mevzuda alınmış olan Bakanlar Heyeti Kararları ve Resmi Gazete bülteni olup olmadığı araştırılmalıdır.

· Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Megakent Belediyesi, Şehir-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu mevzusunda bilgi alınmalıdır.

· Güvenceye mevzu gayrimenkulün Toplu Ev Alanı, Mutasyon Alanı, Yenileme Alanı, Tehlikeli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Tehlikeli Yapı bülten edilmesinden sonra tapu kütüğünde; mutasyon, yenileme veya tehlikeli alanda kaldığı, tehlikeli yapı olduğuna dair bir beyan konulup konulmadığı hangi yasa ve maddesine göre, hangi müessesece konulduğu incelenmelidir.

· Tehlikeli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul kentsel değişim alanında bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir. Tehlikeli yapı beyanı olan bir gayrimenkul devrilerek yerine yeni yapı inşa edileceği öğrenilmelidir.

· Kentsel değişim; imar, proje ve yine yapılaşma kapsamında uzun zaman alacağından, bu alanlarda mutasyondan sonra imar tasarıları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi düzeyde olduğu incelenmelidir. İmar ve projeler yapılmışsa hangi müesseselerce onaylandığı ve onay tarihleri ile alakalı bilgiler alınmalıdır.

· Mutasyon neticesinde uygulanacak projeye göre bir tahlil yapılarak, yeni inşa edilecek yapılardan güvenceye mevzu gayrimenkule kayıtlı parsele veya paya karşılık verilecek yapı cinsinin ve özelliklerinin ayrıntılı olarak araştırılması gerekmektedir.

Kentsel değişim alanında kalan yapılar, mutasyon kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde harekât görmektedir. Tasarı ve proje bitirilene kadar yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar bile devrilme tehlikeleri bulunmaktadır. Arsa kaliteli gayrimenkullerin ise kentsel değişim sonunda yapılacak imar çalışmaları neticesinde, parselin biçiminde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişme ve hisseli hale gelme tehlikeleri bulunmaktadır.

Kentsel değişim alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, temennilerin yükselmesi neticesinde gayrimenkullerin piyasa kıymetinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif kıymetler de oluşabilir. Tüm bu gidişatlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel değişim alanındaki gayrimenkullerin güvence açısından tehlikeler barındırdığı görülmektedir.

Bu sebeple gayrimenkul bedelleme raporlarının hazırlanması sürecinde, rapora mevzu gayrimenkulün kentsel değişim projeleri kapsamındaki tehlikeli alanlarda yer alıp almadığı tanımlanmalı, şayet tehlikeli alan bülten edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıyada değindiğimiz tüm hususlar titizlikle araştırılarak raporun oluşturulması büyük ehemmiyet taşımaktadır.

Hüseyin Aksoy Lal Gayrimenkul Bedelleme A.Ş. Hakimiyet Birim Müdürü-Gayrimenkul Bedelleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi